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借り換え先の選び方

住宅ローンは、融資額の大小によりお得なローンが異なります。 例えば融資手数料は定額と定率(融資額に比例)の2種類があります。手数料が定率だと、低金利のメリットが帳消になるような多額の手数料を支払うことになる場合があります。

そのため、金利だけでどの金融機関が一番良いかを一概に決めることができません。 さらに住宅ローンは返済が長期に及びますので、将来の金利変動やご自身の収入変化から生じるリスクに対する考え方に応じて適切な商品が変わってきます。

住宅ローンを上手に借り換えることにより総額で数百万円の費用を浮かすことに成功している人が現実に大勢います。 しかし借り換えをせず、大きな節約のチャンスを見逃してしまっている人が大勢います。何故でしょうか?

それは住宅ローンの支払額は、金利のタイプ(固定 vs. 変動)、金利、諸経費、返済期間などの要素が複雑に絡み合い、特に借り換えの場合は借り換えによっていくら節約できるのかわかりにくいからです。 例えば金利一つ取ってみても、各社とも基準金利、優遇金利、固定金利特約後の金利など何種類もあり、わざと分りにくくしているようにさえ感じてしまいます。

さらに借り換えとなると借り換え前後の両方の手数料が絡んできますので、一般の人が借り換えの損得を簡単に判断することが難しい状況になっています。

なぜ今借り換えが必要なのか?

現在の住宅ローンの金利は歴史的に見て非常に低い状態にあります。そのため、固定金利でローンの返済を行っている方の多くは、借り換えによって大幅に金利を下げることが可能になります。

安倍政権に代わり、アベノミクスと呼ばれる金融政策が進められた結果、今後金利が上昇する可能性が非常に高いと予測されています。 長期金利が上昇していくと借り換えのメリットが急激に減少してしまいます。

2016年に入っても長期金利、変動金利とも非常に低い水準で推移しており、住宅ローンに関わる出費を数百万円単位で減らすことができるチャンスが続いています。次の条件に当てはまる方は借り換えを真剣に検討すべきではないでしょうか。

借り換えを検討する目安

住宅ローンの借り換えをすることでメリットを得ることができるのは下記の条件のいずれかに当てはまる場合だと言われています。

  1. 住宅ローンの残高が1000万円以上
  2. 返済期間が10年以上
  3. 借り換え前と後の金利差が0.5%~1%以上

しかしこれは一つの目安でしかありません。

借り換え前の借り入れ条件次第では、上記の条件を満たさなくても節約に成功している人がいます。借り換え前のローンの条件と借り換え後の条件でシミュレーションを行って判断するようにしましょう。

ここ数年はネットバンク(ネット銀行)の住宅ローンが大変人気ですが、金利に競争力があるだけでなく、諸費用についても都銀・地銀よりも有利なことが多いからなのです。

例えばじぶん銀行、新生銀行、ソニー銀行などは、団体信用生命保険料、繰り上げ返済手数料(ローンを繰上げ返済する場合)、そして保証料などが基本的に0円 ですので、諸費用だけでも数十万円単位のアドバンテージがあります。ネットバンクは都銀や地銀に対して審査は融通が利かない部分がありますが、このようなメリットもあるのでネットバンクも視野に入れて借り換えの検討をしていきましょう。

どのように検討を進めるのが良いの?

ネットバンクがお得とは言えその数はたくさんあります。それぞれ金利タイプ・金利・諸費用が異なる中で、自分にとって最もお得な借り換え先をどのように選んだらよいのでしょうか?

一言でいうなら「複数の金融機関の複数の金利タイプをしっかりと比較検討する」ということになってしまいますが、そのための時間や労力をかけるのが面倒で「借り換えをした方がよいことがわかっているになかなか進められない!」という方が多く、そのため数百万円の節約のチャンスを見逃している方が多いのが現状です。

とはいえ、毎日の忙しい生活の中ですべての金融機関の審査内容や節約額を自分で計算するのは現実的ではありません。

都銀・地銀は支店をたくさん持ち施設や従業員の人件費にお金がかかるのに対して、そういった無駄を徹底的に省いて誕生したのがネットバンクですので、店舗で対面で相談したい人以外はネットバンク系を利用した方がお得なのは当たり前ですね。

ただ例外があり、ネットバンク以外でもりそな銀行のように借り換えに特化したキャンペーンを組んでいる銀行があります。このような時はネットバンク系に匹敵する金利になっていることがありますので検討の対象に加えましょう。

実際にどのような手順で金融機関を選ぶかについてですが、借り換えのシミュレーションをしてみることが最も大切です。シミュレーションは手間がかかるので多くの方がこの手順をスキップしてしまいますが、実際にシミュレーションをすることで商品の特徴の理解も深まりますので、是非自分で手を動かすことをおすすめします。

住宅ローン各社が用意している「借り換えシミュレーション」機能です。表計算ソフトの知識や金融の知識がない方でも「借り換えのメリット」がどの程度あるかを把握できます。

じぶん銀行 住宅ローン

ページ下部の【注意事項】の中ほどの「→住宅ローンシミュレーション」をクリックすると、借換え専用の住宅ローンシミュレーターのページへ進むことができます。赤い「必須」マークのある現在の借入残高や借入期間などを入力して下まで進みます。一番下のグレーの「計算する」ボタンを押すと結果がでます。返済予定表もcsvにてダウンロードできます。
⇒ じぶん銀行のシミュレーションのページはこちら

 

りそな銀行

下のリンクから開くページを下にスクロースしてもついてくる『シミュレーションはこちら』のボタンをクリックするとシミュレーションページを開くことができます。現在の借入状況と借りかえ後の希望条件をすべて入力後、1番下のオレンジ色のボタン『シミュレーション結果へ』をクリックすると結果が表示されます。借入先を追加することもできます。
⇒ りそな銀行のシミュレーションのページはこちら

 

新生銀行

ページの中央よりやや下側のオレンジの『シミュレーション』ボタンをクリックすると『住宅ローンシミュレーション』画面へ移動します。『3. 借り換えメリットのシミュレーション』の青いボタンをクリックし、毎月返済分の借入元本残高などをすべて入力後、『次へ』をクリック。希望借入金額などをすべて入力後、『試算結果を見る』をクリックします。
⇒ 新生銀行のシミュレーションのページはこちら

 

ソニー銀行

金利プラン表示の下部、緑の『住宅ローンシミュレーション』ボタンをクリックします。『借り換えをお考えのかた』を選択し、画面左側 緑色部分の『現在の借り入れ条件』をすべて入力後、オレンジの『計算する』をクリックすると、画面右側 オレンジ部分の『計算結果』で確認できます。
⇒ ソニー銀行のシミュレーションのページはこちら

 

住信SBIネット銀行

『住宅ローンの借換えをご検討の方へ』をクリック。オレンジの『借換えシミュレーション!』をクリックします。用途別のシミュレーションが選択できます。例えば、『お借換試算(詳細版)』なら現在の借入状況などをすべて入力し、シミュレーションボタンを押して借換え後のメリットなどを確認できます。
⇒ 住信SBIネット銀行のシミュレーションのページはこちら

楽天銀行

現在は長期金利が非常に低いためフラット35も視野に入れた方がよいでしょう。楽天銀行ではフラット35への借り換えのシミュレーションが専用で用意されています。左記のリンクより開かれるページの商品詳細説明書、返済方法「住宅ローンシミュレーション」よりフラット35のシミュレーションをしてみることをおすすめします。

その時間さえもない方は

シミュレーションをしないでベストの借り換え先を選ぶことはできませんが、どうしても時間がないという方は新生銀行、りそな銀行、ソニー銀行の中から2つか3つ選んで仮審査に申し込みましょう。余裕があれば長期固定のローンとして楽天銀行のフラット35にも申し込んでみましょう。いずれも借り換えに人気の銀行ですのでこの中にあなたにピッタリの借り換えローンが含まれている可能性は高いと思います。

借り換えの検討は確かに面倒ですが、今は借り換えをお得にできるチャンスですので手間を惜しまずしっかりと検討を進めましょう。 インターネットのおかげで複数の金融機関について簡単にシミュレーションができるのですから、一昔前と比較するとかなり楽に借り換えの損得を見極めることができるようになっています。ぜひ最適な住宅ローンを見つけて借り換えで大きな節約を実現してください。

住宅ローン借り換えの審査基準は?

住宅ローン審査は収入が多い、少ないというだけではなくこの先安定して返済し続けることができるかどうかという点が重視されます。
これは借り換え審査でも同様です。

 

年齢・勤続年数・勤務先・自営業かどうか・年間の返済額と年収の割合である返済負担率・健康面での問題・車のローンや教育ローン・キャッシングでの借り入れ・これまで住宅ローン返済の延滞など細かな点までしっかりとチェックされます。

また住宅ローン借り換えの場合にはこれにプラスして担保物件の価値、物件評価が重要になってきます。新築から時間が経過して不動産の価値が大幅に下がっていたり、オーバーローンの状態になっている場合には借り換え審査に通らないことも考えられます。

住宅ローン借り換え審査の基準はそれぞれの金融機関によって違いますし、住宅金融支援機構と民間銀行が提携しているフラット35などはまた違った基準があります。ですから住宅ローン借り換えを検討する際にはひとつの銀行だけに絞って計画を立てるのではなく、あらかじめ借入れ条件のいい複数の銀行をピックアップしておき、同時に資料請求と申し込みを行っておくことで、通らなかった場合の保険をかけておきましょう。

借り換え審査に通らない理由は何?

金融の自由化やネットバンクの登場によってここ数年で金利が安く条件の良い住宅ローンが登場しています。しかしこのことが借り入れる側にとってマイナスになる場合もあるのです。

金利が低い、繰り上げ返済手数料無料など借りる側にとってのサービスがよくなると審査基準が厳しくなる傾向があります。条件が良いということは銀行側のリスクが高くなるため、より安定した借り手を求めるからです。

また、景気の低迷が続くと最初に借りたときと収入が変わっていない、もしくは逆に年収が下がってしまっているということも多くなります。当初の予想より返済負担が大きくなっているため借り換えをしたいと考えても、収入の基準を満たせないということも増えているようです。

具体的に主要な銀行の審査基準を見てみると、年収の下限は300万円~400万円、勤続年数は3年以上、。健康で団信保険に加入できることといった点が共通しています。この基準を満たしておくことが住宅ローン借換審査の一つの目安になるはずです。

ローンの借り換えとシュミレーションについて

今借りているローンを、別の金融機関に借りかえる際には、シュミレーションを済ませておくことが大事です。

きちんとシュミレーションをした上で借りかえを決めなければ、後になって悔やむことにもなりかねません。

頑張って借りかえをしたのに、しないほうがむしろよかったということにもなってしまいます。

ローンの借り換えを上手にすれば、支払い総額や毎月の返済金額を少なくすることができるので、返済が楽になります。

借りかえのいいところは、返済総額を少なくすることができることです。

しかし、条件を見誤ると、逆に返済総額が多くなってしまうことがあるのです。ローンの借り換え時には、メリットもデメリットもあるので、十分にシュミレーションをすることが重要です。

もしも借りかえのためのシュミレーションをするなら、忘れずに手数料の金額も加えるようにしましょう。

今より金利が低いローンへの借りかえができたとしても、借りかえをするために支払う手数料を加味すると、これから完済までにかかるお金が、借りかえないほうがお得なこともあります。

もしも、月毎の返済金額を少なくして、家系を圧迫せずに返済ができるようにしたとしても、それで利息がふえてしまっては損な話です。

ローンを利用している場合、完済するまでずっと同じ金融機関を利用しなければいけないわけではありません。

返済が済んでいなくても、他の金融会社への借りかえをすることができます。契約違反でも何でも無く、ローンの借り換えと呼ばれており、多くの人が利用しているものです。

金利の差をローンのシュミレーションで確認する

借金には利息がつくことが原則です。

借りた金額に、金利に基づく利息を足した金額を、返済するという形になります。

各キャッシング会社にごとに金利は異なっていますので、どの金融機関からお金を借りるかはとても重要な話です。

金利から利息を計算する方法は複雑てすので、金利を見ても、返済額のイメージがわく人は滅多にいません。

ローンを使用する場合には、ただ単に金利だけを見るのではなく、返済する金額の合計がどのくらいになるのか計算する必要があります。

金利差がわずかに見えたとしても、元金や、返済までの期間によって利息は変わりますので、シュミレーションをして確認しておくといいでしょう。

シュミレーションは多くの金融機関で無料で実施してくれるので、気軽に依頼することができます。

自分が返済できる範囲の借入条件とはどんなものかを知るために、シュミレーションを活用するというのもいい方法です。

ローンのシュミレーションは、返済回数、金利、元金、ボーナス月の返済金額などから計算可能です。

どんな条件で借入をしたいかを決めることで、残った条件を満たす数字を算出できるのがシュミレーションの方法です。

特別な計算を自分でする必要はなく、インターネット上で手軽に終了させる事もできます。

金融機関のホームページには大抵つくられていて、自分で数字を入力するだけでシュミレーションをすることが可能です。

返済シュミレーションが出来るサイトを活用すれば、返済総額を少なくできるお得なローンを見つける事が可能です。

住宅ローンの返済方法の選び方

住宅ローンの返済には、大きく分けると元利均等返済と、元金均等返済があります。

両者がどう異なるのかを把握している人は多くないようです。

住宅ローンを決めることも重要ですが、家を買う時には、メーカー選びや、立地選び、間取りプランの確定など、決めなければいけないことがいくつもあります。

元利均等返済とか元金均等返済とか聞くだけでも難しく感じられるので、できれば遠慮したいところです。

返済の時点になって困ったことにならないように、住宅ローンを選択する時にはよく調べることが重要です。

元利均等返済では、元金と利息の合計額が同じになるように計算されているため、毎回の返済額が均等に設定されていています。

文字通り元金が均等になっていて、金利が変わらなければ毎回の返済額は一定となるわけです。

一見すると、毎月同じ金額をずっと返し続けていくことで完済できるというわかりやすい住宅ローンの返済方法なりますが、その実、利息と元金の割合が少しずつ変わっていきます。

当時は、元金に対する利息の比率が高めですが、徐々に利息の占める割合が少なくなり、元金返済分が大きくなります。

元金均等返済の場合には、返済する住宅ローンのうち元金部分が均等になっています。

元金がどのくらい残っているかで利息も変動しますので、元金の返済が進み、残高が少なくなれば、利息も結果的に少なくはなっていきます。

よって元金均等返済のケースでは、住宅ローンの返済を初めた頃は金額が多く、将来的には返済額が徐々に減っていくことになります。

元利均等返済と比較すると、住宅ローン開始の頃は支払額の負担は重いのですが、元金部分の減りが早いために、後々の返済は楽になるというメリットがあります。

ライフスタイルにあった住宅ローン選びを

住宅ローンは大口の借り入れになりますし、何年もかけて返済することになるので、よく考える必要があります。金利を単純に比較するだけでなく、金利の仕組みにも違いがありますので、どんな条件で借りるかを、じっくり検討することがとても大事です。どういう人が、変動金利で住宅ローンを借りるといいのでしょう。こりから先、収入が増えるであろう人や、支出が減る見通しが立っている人なら、もしも月々の返済金額が多くなっても、対応することができるでしょう。とはいえ、思いがけない出費があるかもしれないことは考えておくべきです。何かあった時に対応できるようなお金が用意できている人なら、金利が変動して返済額が増えても対応は可能なわけですから、変動金利でもいいという考え方もあります。住宅ローンの金利では、固定金利と、変動型金利をミックスしたパターンも存在しています。シミュレーションを実際にしてみることで、毎月どのくらいの返済金額で暮らしていけるかも調べられます。2年、5年、10年等と期間を区切って、最初のうちだけ固定金利で返済をするという住宅ローンもあります。固定金利で返済をしているうちは月々の返済金額が変わらないという利点がありますが、固定金利で計算する期間が終われば、その後は金利が上昇する可能性があることを考慮に入れる必要があります。固定金利で支払う期間が終わるころ、ライフステージはどうなっているかを考えることが大事です。安心して住宅ローンを使うためには、完済までの見通しを立てて、将来にどんな可能性があるかを考慮に含めた上で、納得のいくものを探すようにしましょう。

住宅ローン選びで重要なのは

大抵の人は、家を買う時には住宅ローンを組んで、金融機関からの融資を受けています。

家は人生の中でも特に大きな買い物になりますので、ほとんどの人が住宅ローンの融資を受けています。

住宅ローンを選ぶ際に一番きになることは、ローンの金利です。
金利というのは、借りたお金に対して利息を計算するときの基準であるため、できる限り低い方が支払いが少なくて済みます。

住宅の購入資金は金額が多く返済期間の長くなるので、金利の数値が少しの差であっても支払い総額は、大きな金額の開きが生じてきます。

住宅ローンの金利は、状況に応じて金利が見直される可能性がある変動金利と、初期から変わらない固定金利があります。

変則タイプとして、返済スタート時は固定金利だけれど、返済が進むにつれて変動金利に変わるという住宅ローンもありますので、個々の特性を知っておきましょう。

住宅ローン選びの時には、金利をどうするかはとても重要な部分ですので、ケース毎の問題点や、利点について把握しておきましょう。

最終的に同じ額を返済するという見方をすると、当然のことながら住宅ローンの金利が低いほうが価格の高い住宅を購入できるということになります。

多くの金利が低い住宅ローンの場合には、金利変動型か固定期間選択型であり、固定金利の期間が経過した後は、金利が上昇するようになっています。

全期間固定型の金利の場合は、金利は変動型よりも高くなっていますが、いったん借り入れてしまえば金利があがることはまずありません。

ただ金利の数字を比較するだけでなく、変動か固定かを考えることも、住宅ローン選びではポイントになります。

ローン申込み時に必要になる担保とは

担保を用意することで、高額のローンを利用するという手段があります。

金融会社からすれば、ローンで貸したお金の回収がうまくいかなった時には、担保を回収させてもらうという選択肢が保険になります。

担保は、人的担保と、物的担保という、2種類の担保があります。

物的担保と呼ばれるものは不動産などであり、人的担保とは連帯保証人のことです。もしも、借りたお金が返せなくなると、物的担保を売り払って、そのお金が返済になります。

極端な言い方をするなら、ローンが返せなければこの物件を売り払って構いません、という約束を事前にした上でお金を借りるわけです。

物的担保のいいところは、どのくらいの価値があるか大体見積もれるという点です。

評価価値の高い担保があれば、有利な借り入れが可能です。

大口で長期の融資や、金利も安くなりますので、非常に重宝します。

どんな家や土地でも担保にできるというわけではありません。

ローンの審査を行う時に、担保の試算価値についてもじっくり診断されます。

評価価値をつけやすく、効果的な担保にすることができる住居は、不動産ローンで重宝されています。

ただし、担保を用意した時のローンの審査はどうしても時間がかかっていますまので、まとまったお金を借りたい時にかやりません。教育ローンを組む時や、無担保ローンの返済に用いることもあります。

ローンの返済遅れのリスクとは

もしも、ローンを利用したけれど、返済が追いつかなかったりすると、何が起きるでしょう。

ローンは確実に期日までに返済をしなければならない事は誰もが知っていることです。

返済の期日があることを分かっていたとしても、お金が無くて返済できないこともあります。

事情はどうであれ、期日までに返済が出来なかった場合には、ローンの遅延履歴が残されてしまいます。

1日、2日のうっかり忘れは珍しくないかもしれませんが、数ヶ月の延滞は事情が全く違います。

1週間以上遅れてしまう人は、すでに返済不能な状態にあることが多いのです。

返済しなければいけない日までの入金ができていない場合は、相応の延滞金を支払うことになります。

利息に遅延損害金が加算されるので、通常よりも多くの支払いが必要となります。

ローンは遅延するほど返済が難しくなるので、期日まで返済できるように計画して借りる必要があります。

借りる前にシミュレーションをして、期日に遅れることなく、必ず返済しなければなりません。

返済が滞ると、新規の融資ができなくなることがあります。

今後新しくローンを組みたい時も審査に通らなくなりますので、要注意です。

ローンの返済が遅延してしまうとメリットは何一つないため、無理なく返せる範囲で、お金を借りるようにしましょう。